huurrecht

Het huurrecht speelt een centrale rol binnen de horeca. Als horecaondernemer hebt u normaal gesproken een pand nodig om uw café, restaurant, saladebar of andere horecagelegenheid te runnen. Maar veel startende ondernemers zullen niet direct genoeg kapitaal hebben om een pand te kopen. Als u nog maar net begonnen bent met uw horecaonderneming, bent u dus waarschijnlijk op huurpanden aangewezen. In dat geval tekent u—al voordat uw horecagelegenheid de deuren opent—een huurovereenkomst. Natuurlijk wilt u snel beginnen met ondernemen, maar bedenk goed dat dit een langdurige overeenkomst is (vaak voor vijf of tien jaar) die grote financiële gevolgen heeft. Helaas kan de huurovereenkomst die u wordt aangeboden, een valkuil blijken te zijn. Een verhuurder werkt uit eigenbelang vaak met standaardcontracten. Daarom is het heel belangrijk dat u zich als horecaondernemer vóór het sluiten van de huurovereenkomst goed laat adviseren.


Nieuwe huurovereenkomst of indeplaatsstelling

Allereerst moet u uzelf afvragen of u wel een nieuwe huurovereenkomst moet sluiten. Mogelijk kunt u als huurder het huurcontract van de vorige huurder helemaal overnemen. Dat heet een ‘indeplaatsstelling’. Veel huurders maken gebruik van een indeplaatsstelling vanwege de hoge prijs van de markthuren. In de afgelopen tijd is er namelijk een groot verschil ontstaan tussen de markthuren die op een nieuw te sluiten huurovereenkomst staan en de huurprijs die op de eerder gesloten overeenkomst stond. In het geval van een indeplaatsstelling neemt u zoals gezegd dit bestaande huurcontract over van de vorige huurder. De verhuurder kan daar weinig tot niks tegen doen, en het pand komt dan niet op de vrije markt zodat de verhuurder geen nieuwe (hogere) huurprijs kan bepalen. Het is dus de moeite waard om kritisch te kijken op welke manier u een overeenkomst aangaat. Hier kunnen onze advocaten u in begeleiden.

Gebreken

Het is voor u als horecaondernemer heel vervelend als er iets aan uw gehuurde pand stuk is of dat er sprake is van andere gebreken, zoals groot onderhoud dat niet wordt uitgevoerd of onopgeloste tocht- en vochtproblemen in een restaurant. U wilt misschien een goede relatie met uw verhuurder behouden, maar aan de andere kant lijdt de (omzet van uw) onderneming onder de gebreken.

Zeker wanneer de verhuurder niet reageert op ingediende klachten, kan het helpen om een advocaat in te schakelen. Het inhouden van huur is meestal niet toegestaan. Om een oplossing te vinden, kunt u de verhuurder gerichte brieven sturen met teksten die de advocaat voor u heeft opgesteld. U blijft dan zelf de afzender van de brief. Daardoor weet de verhuurder niet dat u een advocaat hebt ingeschakeld, maar zorgt u er wel voor dat uw klachten en eisen scherp op papier komen te staan. Zo gaat u het verhelpen van de gebreken afdwingen. Het huurrecht geeft u diverse mogelijkheden om door te pakken.

Vaak zijn een paar door de advocaat ‘voorgekauwde’ brieven genoeg en zal de verhuurder de problemen oplossen. Als het met die brieven toch niet lukt, zit er niks anders op dan herstel van de gebreken af te dwingen met verdere juridische stappen. In de huurovereenkomst staat namelijk dat de verhuurder u zogenaamd ‘huurgenot’ moet verschaffen en hij (wettelijk) verplicht is om gebreken te verhelpen. Onze advocaten helpen u om dit herstel af te dwingen en om huurvermindering te eisen als de gebreken niet worden verholpen. Ook kunnen ze een schadevergoeding vorderen van de schade die uw onderneming heeft opgelopen als gevolg van de gebreken.

Heeft u last van gebreken aan uw gehuurde pand? Twijfel dan niet en neem contact op met onze gespecialiseerde advocaten in het huurrecht voor een vrijblijvend gesprek.

Huurprijsherziening

De verhuurder en huurder zijn in principe vrij om met elkaar afspraken te maken over de hoogte van de huurprijs. Maar toch is het mogelijk om iets te doen aan onredelijk hoge (of lage) huurprijzen. Dit is geregeld in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en heet ‘huurprijsherziening’. Huurprijsherziening is mogelijk na afloop van de eerste huurtermijn die u met uw verhuurder heeft afgesproken, en sowieso na vijf jaar. Hierbij geldt in het huurrecht wel de wettelijke voorwaarde dat de huurprijs in de afgelopen vijf jaar niet is herzien.

Als u na afloop van de huurperiode vindt dat u naar verhouding te veel huur betaalt, dan kunt u overleggen met de verhuurder. Als jullie er samen niet uitkomen en u geen huurverlaging krijgt, dan kunt u de kantonrechter vragen om huurprijsherziening toe te passen. In die procedure moet worden onderzocht of de huurprijs overeenkomt met de huurprijzen van vergelijkbare objecten. Meestal worden er deskundigen benoemd die onderzoek doen en aan de kantonrechter verslag uitbrengen. Uiteindelijk stelt de kantonrechter de nieuwe huurprijs vast, die ingaat vanaf het moment dat u de kantonrechter had gevraagd om huurprijsherziening. Dat is dus met terugwerkende kracht. Omdat zo’n procedure veel tijd kan kosten, moet de verhuurder soms grote bedragen aan de huurder terugbetalen.

Bij een procedure voor huurprijsherziening maakt ook een verhuurder veel kosten. Vaak wegen die niet op tegen een verlaging van de maandelijkse huurprijs. Daarom is vaak alleen al de dreiging van een huurprijsherzieningsprocedure voor de verhuurder een reden om toch akkoord te gaan met uw verzoek om de huurprijs te verlagen (of niet te verhogen). Het is dus een goed idee om voordat uw huurperiode voorbij is, advies te vragen over de mogelijkheid van huurprijsherziening.

Exploitatieverplichting

Vaak staat er in de huurovereenkomst dat u als huurder verplicht bent om het gehuurde pand te exploiteren, dat wil zeggen dat u er actief uw onderneming in móet runnen. Maar wat veel huurders niet weten, is dat de verhuurder dit niet altijd van u mag verwachten. Er zijn bepaalde omstandigheden waarbij de verhuurder niet kan afdwingen dat u het pand gebruikt en exploiteert, zoals wanneer uw onderneming niet winstgevend draait. Om vervelende procedures en eventuele oplopende kosten te voorkomen is het raadzaam om advies in te winnen.

Heeft u vragen met betrekking tot het huurrecht? Neem direct vrijblijvend contact met ons op.